Construcción: los empresarios analizan cómo cambió el modelo de negocio porque "tener stock ya no es ventajoso"
12/19/2024 12:20 PM
Contrariamente a lo que sucedió en los últimos tiempos, 2025 será, posiblemente, el año del cambio en relación a la oferta y demanda en el negocio inmobiliario. Esta fue una de las tantas conclusiones a las que llegaron distintos actores que participaron del panel que se desarrolló en la segunda edición del evento Banco del Hogar organizado por el Banco Hipotecario.
Al ritmo de la actualidad, Jorge Cruces, director de Inversiones de IRSA; Santiago Tarasido, CEO de la constructora Criba y titular de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV); Conrado Isla, presidente de Carlos Isla, firma dedicada a la distribución de materiales y Alejandro Renghini, CEO de Ilva, abocada a la producción de porcelanato, arrancaron la charla refiriéndose al crédito, lo que desembocó en que todos los protagonistas explicaran cómo este instrumento afectó y afecta particularmente a su segmento.
Así, el directivo de IRSA arrancó el panel anunciando el despegue del mercado residencial tras "15 años de un mercado centrado en la demanda de inversores". De acuerdo con Cruces, tanto el blanqueo y como el posible financiamiento "hacen que haya más demanda", lo que fuerza que suban los precios. "Fue el tiempo de unidades chicas ahora es el momento de otro tipo de producto, que no hay en stock, y para nosotros es una gran oportunidad", explicó la razón por la que la empresa avanzará en un plan de US$2000 millones de inversión en proyectos inmobiliarios residenciales.
Santiago Tarasido, de Criba, reconoció que este "no fue un año fácil, más allá de la foto de hoy. Con inflación a la baja, después de muchísimos años de inoperabilidad tremenda, se abren posibilidades. En 2025 hay que tener calma, pero hay condiciones que indican que van por el camino correcto".
En su rol de titular de la AEV, explicó que el tema de la vivienda "es un problema que veíamos y no le encontrábamos solución, cansados de buscar propuestas y acercar ideas y en el contexto que veníamos trabajando era casi imposible proponer cualquier cosa. Ahora, pensar en un mercado con crédito donde se va a construir para la gente que necesita y no solo para el inversor son buenas noticias".
Tiempo de eficiencia
Alejandro Renghini, desde ILVA -especializada en pocelanato-, coincidió en que el que vendrá es un año en el que "se ven buenas perspectivas"; un 2025 que, explicó, encontrará a la empresa plasmando una inversión de US$30 millones en una nueva planta. "Pero más allá de eso, va a haber que reinventarse con la eficiencia del sistema productivo, ya que venimos de años con poca competitividad".
Según estimó, "ahora viene el tiempo de generar servicio", ya que, prevé, va a haber una estabilidad diferente, sin picos.En ese contexto, subrayó, el desafío va a ser reinventarse para ser competitivos en lo interno y también desde la región.
"Hasta fines del año pasado, la distribución estaba enfocada en mantener stock, para abastecer a la cadena y sostener las ineficiencias que se fueran a producir por la falta de insumos. Este año el foco va a estar mucho más puesto en la conectividad", apuntó Conrado Isla de la empresa distribuidora de materiales para la construcción, señalando así cómo impactó en la empresa y en su actividad el escenario macro.
En el mismo sentido, remarcó lo que traerá aparejado el nuevo marco económico: "Antes, le vendíamos al cliente porque teníamos stock o bien porque le brindábamos una herramienta de cobertura ante la inestabilidad macro que había, porque la gente no sabía a cuánto iban a estar los materiales mañana y nos utilizaba a nosotros como herramienta de cobertura".
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"Hoy yo creo que no va a seguir siendo así", afirmó el empresario antes de continuar: "Ahora la gente va a hacer valer su plata a través de herramientas financieras y el foco va a estar puesto en la eficiencia, el servicio y el valor agregado que podamos dar. Creo que la industria local se va a tener que poner más competitiva porque se viene un proceso de apertura. Y la distribución también se va a tener que poner más eficiente".
Contexto & precios
El poder que ha ganado el consumidor en el actual escenario fue el tema siguiente de la charla. Tarasido sostuvo que, puntualmente, se le ha transferido decisión y poder. "Hasta ahora, en una economía sin alternativa y con alta inflación, el que tenía la decisión era el que tenía el stock. Hoy el tener stock no es una ventaja. Hay un cambio ahí de paradigma importante".
De acuerdo con el CEO de la constructora, 2024 fue un año con un aumento grande de costos que les plantea otro desafío además de los expuestos: cómo lograr que esos incrementos se trasladen a precios, lo que involucrará a todo el segmento de la construcción indefectiblemente por el simple costo de reposición.
"Ahí tiene que acompañar el tema del poder adquisitivo del salario que de la posibilidad de crédito o de compra con mejores precios", prosiguió Tarasido, añadiendo un componente extra: la comparación de los valores con otras ciudades de la región. "Estábamos demasiado bajos y era insostenible, tanto los costos de construcción como los precios de venta de unidades. No era lógico que unidades bien ubicadas en buenas localidades estén más baratas que otras ciudades de la región con lo que significa Buenos Aires", enfatizó.
Jorge Cruces aportó su mirada de desarrollador, advirtiendo que en 2025 van a seguir subiendo los precios del stock sobre todo de los metros nuevos. En ese sentido, se refirió al sinceramiento de los valores, realzando que, además, hubo una inflación en el mundo con respecto a los costos de la construcción de los cuales la Argentina no fue ajena.
Cargas fiscales y formalización
"Pero, después, el crédito hipotecario va a ir formalizando la industria. El próximo paso es revisar la carga fiscal. Hoy, dependiendo de la provincia, representa entre un 45% y un 55% de carga fiscal. Un número ingrato", continuó Cruces, en relación a lo que se viene y a las respuestas del mercado.
En esa línea, Tarasido completó: "Realizamos un estudio en base a datos de la Cámara de la Construcción que demostró que solamente en relación a ingresos brutos cómo afecta en cadena a un desarrollo inmobiliario con un impacto del 2,5% a 3% que va aplicando en a todos los insumos. Es un punto que, por ejemplo, en Uruguay no existe".
Según explicó, hoy no hay chance de pasar a precio el aumento del costo, lo que sí podría suceder el año que viene, "con un mejor acceso al crédito y con un poder adquisitivo mejor". Entonces sí, estimó Isla, puede llegar a trasladarse si se venden unidades funcionales con un aumento del ticket de venta. "Hoy no han aumentado los precios y sí aumentaron los costos", definió.
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Futuro inminente
Renghini agregó vaticinios acerca de lo que sucederá en los próximos meses, siempre en contraste con el presente. Así, señaló que la Argentina es uno de los pocos países donde se pondera tener stock cuando en el resto del mundo es al revés: "Cuanto vos menos stock necesitás para poder funcionar, más eficiente sos. En cambio aquí, por la reposición, estás obligado. Todos los proveedores que tienen que ver con el porcelanato trabajan de una manera que siempre se compra a futuro y yo creo que eso va a terminar desapareciendo", pronosticó.
Por su parte, Tarasido también auguró cambios en lo referido a la construcción. "Hoy tenés la posibilidad de generar modelos y tener el edificio construido sin que esté construido. Y ya sabés exactamente por dónde pasan las instalaciones, la cañería, la estructura… Y a esto le sumás una capacidad de producción que no tenías 20 años atrás", describió.
Asimismo, indicó el titular de Criba, hay una tendencia a construir out site o sea, fuera de sitio, y menos en el lugar de trabajo, lo que implica un cambio de matriz en la producción "importantísimo", además de un montón de ventajas -desde la seguridad hasta la posibilidad de trabajar con lluvia-, aunque también desafíos como es una mayor integración en una cadena de valor que, de acuerdo con el CEO de la constructora, está muy dispersa.
También Cruces se refirió a lo que vendrá; puntualmente en el mercado residencial. "La demanda en la Argentina, dependiendo del salario real y del crédito hipotecario, es infinita en este momento", disparó, ejemplificando que muchísimas parejas y familias jóvenes necesitan vivienda y que si se encuentra la forma de que la puedan pagarla, la demanda responde.
"Eso es lo que está pasando actualmente. Lo estamos viendo. O sea que todo el mercado está viendo que la demanda está siempre y cuando la gente la pueda pagar. Hoy, nuestro stock es de uno y dos ambientes. O sea que de tres, cuatro dormitorios, hay un montón a construir de acá a 10 años", concluyó.
